Đăng ký 
Đăng nhập 
Tóm tắt các khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản và cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản.
Các khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp 1 – Chuyển nhượng BĐS là quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp 2 – Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất, tài sản gắn liền với đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ (LPTB) nhà do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì:
– Phần xác định quyền sử dụng đất xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ.
– Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
– Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính LPTB công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định.
Một số lưu ý:
– Đối với trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định về đơn giá, áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố.
– Đối với trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính LPTB nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Trong đó: các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sau được miễn thuế bao gồm
5.1. Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản
Căn cứ Điều 18, Nghị định 253/2026/NĐ-CP bổ sung quy định về miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết); ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
5.2. Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất
So với quy định trước đây, Nghị định 253/2026/NĐ-CP giữ nguyên các điều kiện cơ bản như: người chuyển nhượng chỉ có duy nhất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở; có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu tính đến ngày chuyển nhượng là 183 ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở; cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, Nghị định đã bổ sung và làm rõ một số nội dung quan trọng:
– Quy định miễn thuế này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
– Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
– Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
@tuvanthue Thuế và quy trình chuyển nhượng bất động sản #ketoan #fyp #learnontiktok #thuebatdongsan #bds ♬ nhạc nền – Kế toán
– Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định số 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026.
– Kể từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 và các luật sửa đổi, bổ sung gồm: Luật số 26/2012/QH13, Luật số 71/2014/QH13, Luật số 31/2024/QH15, Luật số 48/2024/QH15, Luật số 56/2025/QH15, Luật số 71/2025/QH15 và Luật số 93/2025/QH15 hết hiệu lực thi hành.
Quy định trước đó
Theo điều 17 thông tư 92/2015-TT/BTC:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
(Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản)
Trong đó: Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Theo khoản 5, điều 2, thông tư số 111/2013 TT BTC:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế TNCN bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Theo điều 3, TT111/2013/TT-BTC
1, Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả tài sản được chia khi ly hôn), nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
2, Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày
– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
3, Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu chuyển nhượng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải khai, nộp thuế.
4, Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.
Theo điều 17 thông tư 92/2015-TT/BTC: Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản :
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
_________________________________
Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kì trường hợp nào.
Để biết thêm thông tin cụ thể, xin vui lòng liên hệ với các chuyên viên tư vấn.
Công ty TNHH Manabox Việt Nam
Phòng 701, tầng 7, toà nhà 3D, số 03 Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline liên hệ: 02432 123 450 ( giờ hành chính ) / 0888 942 040 ( Ngoài giờ hành chính )
Email: hotro@gonnapass.com
