Cho thuê lại đất, văn phòng, nhà xưởng dôi dư

Lưu ý về chinh sách hiện hành khi cho thuê lại đất, văn phòng, nhà xưởng dôi dư và trích dẫn quy định pháp luật liên quan để độc giả theo dõi.

1/ Về chính sách thuế

• Với bên cho thuê: Theo các quy định hiện nay, khi phát sinh bán hàng, cung cấp dịch vụ, doanh nghiệp phải lập hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT theo quy định
• Nếu doanh nghiệp đang được ưu đãi thuế TNDN, cần lưu ý thu nhập từ hoạt động cho thuê lại bất động sản có rủi ro là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không được ưu đãi thuế (Tham khảo công văn 10091/CT-TTHT)

• Với bên đi thuê: Về cơ bản, bên đi thuê vẫn được khấu trừ thuế và tính vào chi phí được trừ với hóa đơn do bên bán lập theo đúng nghĩa vụ thuế khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ chưa có đăng ký, thông báo với phòng ĐKKD theo công văn 4413/TCT-KK, công văn 49004/CT-TTHT.

2/ Về ngành nghề kinh doanh

Có các quan điểm khác nhau về việc doanh nghiệp có hay không phải đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản khi tiến hành cho thuê lại một phần diện tích đất, nhà xưởng, văn phòng dư thừa. Theo quan điểm của Manabox, trường hợp công ty phát sinh thường xuyên thì phải thông báo ngành nghề tới cơ quan đăng ký kinh doanh

• Theo Luật doanh nghiệp hiện nay. doanh nghiệp được tự do kinh doanh các ngành, nghề mà pháp luật không cấm nhưng phải thông báo về ngành nghề kinh doanh tới cơ quan đăng ký kinh doanh khi kinh doanh
• Dù không có quy định rõ ràng, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh có điều kiện và doanh nghiệp phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh trong suốt quá trình hoạt động. Nếu như theo các hướng dẫn trước đây, doanh nghiệp phải bổ sung đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản VÀ chấp hành quy định về điều kiện kinh doanh của Luật kinh doanh Bất động sản thì theo hướng dẫn tại các công văn gần đây của Bộ Xây dựng, giao dịch cho thuê nhà xưởng bỏ trống, dư thừa  thì không bắt buộc bổ sung ngành “kinh doanh bất động sản”

Trích công văn 224/BXD-QLN

“…nếu Công ty thuê tòa nhà văn phòng của chủ sở hữu tòa nhà (không phải do đầu tư dự án để kinh doanh) nhưng không sử dụng hết diện tích thuê, muốn cho thuê lại và được bên cho thuê đồng ý thì được cho thuê lại và không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Trích công văn 64/BXD-QLN

“…Các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà xưởng để sản xuất kinh doanh, nhưng gặp khó khăn hoặc dư thừa diện tích nhà xưởng và cho thuê các diện tích nhà xưởng này thì không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh bất động sản. Khi các tổ chức, cá nhân cho thuê nhà xưởng thì phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định pháp luật đối với hoạt động cho thuê…”

Tuy nhiên, đây chỉ là các hướng dẫn cho trường hợp cụ thể. Để có phương án xử lý hợp lý nhất, quý khách có thể liên hệ với cơ quan thuế trực tiếp để được trả lời chi tiết.

Cơ sở pháp lý:

Điều 8 Luật doanh nghiệp có quy định về việc doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề có điều kiện

“…Đáp ứng đủ điều kiện đầu tư kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh…”

Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì ngành nghề kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”  

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước:

“Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”.

Theo điều 9, điều 10 Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo:

            Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1/ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2/ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.    

Theo điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

 

 

Biên soạn: Nguyễn Việt Anh – Manager –  Manabox Việt Nam 

Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kì trường hợp nào.

Để biết thêm thông tin cụ thể, xin vui lòng liên hệ với các chuyên viên tư vấn.

Công ty TNHH Manabox Việt Nam

Phòng 701, tầng 7, toà nhà 3D, số 03 Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline liên hệ: 02432 123 450 ( giờ hành chính ) / 0888 942 040 ( Ngoài giờ hành chính )

Email: hotro@gonnapass.com