[ Thuế CPA] Xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản

Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ cho thuê lại đất thuộc diện phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức sau:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất gắn với tài sản trên đất; thu nhập từ cho thuê lại đất gắn với tài sản trên đất. Tài sản trên đất bao gồm:

+ Nhà ở;

+ Cơ sở hạ tầng;

+ Công trình kiến trúc trên đất;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi);

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

b) Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có).
c) Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
d) Một số điểm lưu ý trong quy định hiện hành về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

– Doanh thu được xác định theo giá thực tế tại thời điểm chuyển nhượng BĐS. Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BĐS, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Người nộp thuế có thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý theo tỷ lệ 1% trên số tiền thu được. Trường hợp chưa bàn giao cơ sở hạ tầng, nhà và chưa tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm thì người nộp thuế không tổng hợp vào hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp năm mà tổng hợp vào hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp khi bàn giao bất động sản đối với từng phần hoặc toàn bộ dự án. .

đ) Một số lưu ý trong quy định về chi phí chuyển nhượng BĐS:

– Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi được trừ phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m² đất chuyển quyền để xác định thu nhập của diện tích đất chuyển quyền.

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

– Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

+ Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.

+ Chi phí đền bù thiệt hại về đất.

+ Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.

+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.

+ Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

+ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…

+ Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.

+ Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của doanh nghiệp. Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

e) Xác định số thuế TNDN:

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất. Thuế suất áp dụng cho các kỳ tính thuế năm 2014 và 2015 là 22%, cho kỳ tính thuế năm 2016 trở đi là 20%.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

f) Một số lưu ý về khai nộp thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

– DN nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cho cơ quan thuế địa phương nơi có BĐS được chuyển nhượng.

– Doanh nghiệp thực hiện kê khai, nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 và Thông tư 80/2021/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

– Tổ chức tín dụng chuyển nhượng BĐS là tài sản bảo đảm tiền vay thì tổ chức tín dụng khi chuyển nhượng BĐS phải kê khai nộp thuế TNDN từ chuyển chuyển nhượng BĐS. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản bảo đảm tiền vay.

+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay.

+ Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

+ Trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được uỷ quyền bán đấu giá bất động sản thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp vào Ngân sách Nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

+ Trường hợp cơ quan thi hành án chuyển nhượng bất động sản là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Toà án để thi hành án cộng với các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.

Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kì trường hợp nào.

Đăng kí để nhận bản tin từ Gonnapass

Liên hệ tư vấn dịch vụ Kế toán – Thuế – Đào tạo: Ms Huyền – 094 719 2091

Tham khảo dịch vụ tư vấn từng lần – giải quyết các nỗi lo rủi ro thuế

Mọi thông tin xin liên hệ:

Công ty TNHH Gonnapass

Phòng 701, tầng 7, toà nhà 3D Center, số 3 Duy Tân, P Dịch Vọng Hậu, Q Cầu Giấy, TP Hà Nội

Email: hotro@gonnapass.com

Facebook: https://www.facebook.com/gonnapassbeyondyourself/

Group Facebook chia sẻ mẫu biểu: https://www.facebook.com/groups/congvanketoan

Group Zalo chia sẻ miễn phí: https://zalo.me/g/xefwrd200

Website: https://gonnapass.com