Cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp từ 1/8? Trường hợp nào không cần?

Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 sẽ có hiệu lực, quy định rằng tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Tuy nhiên, nhiều câu hỏi đặt ra cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp?

Nội dung bài viết

Các trường hợp ngoại trừ không phải thành lập doanh nghiệp?

@tuvanthue Cho thuê nhà KHÔNG cần mở doanh nghiệp trong trường hợp nào? #luatbatdongsan #thuetncn #ketoan #chothuenha #doanhnghiep ♬ nhạc nền – Kế toán

Theo Điều 9 của Luật này, tổ chức và cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, có 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được loại trừ không phải thành lập doanh nghiệp, bao gồm:

> Thứ nhất, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật
> Thứ hai, tổ chức và cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ cũng không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế.

Việc yêu cầu thành lập doanh nghiệp đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản lớn hơn nhằm mục đích tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm trong lĩnh vực này. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện như không bị cấm hoạt động kinh doanh, đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và vốn chủ sở hữu phù hợp với quy mô dự án. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Như vậy, những người cho thuê nhà trọ hoặc căn hộ nhỏ lẻ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, nhưng họ vẫn phải tuân thủ các quy định về thuế. Điều này nhằm đảm bảo rằng mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được quản lý và giám sát chặt chẽ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ.

Bất cập của quy định

Quy định mới này cũng gây ra nhiều lo ngại cho những người cho thuê nhà trọ hoặc căn hộ nhỏ lẻ. Họ cho rằng quy định còn khá mơ hồ và chưa cụ thể, dẫn đến sự lo lắng về việc phải tuân thủ các thủ tục pháp lý phức tạp. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng hơn để người dân có thể dễ dàng tuân thủ và thực hiện. Theo Dự thảo Nghị định:

Để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau:

Phương án 01: Giao dịch theo số lượng

– Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng).
– Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng)

Phương án 02: Giao dịch theo diện tích

– Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2.
– Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2.
– Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2.
– Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2.

Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt

– Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
– Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua.
– Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua.

Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trước đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định

Tại nghị định 02/2022/NĐ-CP vẫn đang có hiệu lực quy định cụ thể:

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

1. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

2. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

[collapse]

Tóm lại, việc yêu cầu thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản là một bước tiến quan trọng nhằm tăng cường quản lý và giám sát lĩnh vực này. Tuy nhiên, cần có sự linh hoạt và hướng dẫn cụ thể để đảm bảo rằng các cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ không gặp khó khăn trong việc tuân thủ quy định mới