Người cá nhân môi giới bất động sản nộp thuế thế nào?

Người cá nhân môi giới bất động sản nộp thuế thế nào? Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Thảo luận Topic tại: https://www.facebook.com/groups/congvanketoan/

Điều kiện cá nhân kinh doanh

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng để được kinh doanh dịch vụ này thì cá nhân đó phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2, 3 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, cụ thể:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

1. …2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.” 

Theo quy định nêu trên, cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khi có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế, không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Trường hợp cá nhân không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, hoặc có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhưng không đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế thì không đủ điều kiện để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Hồ sơ thuê khoán và xử lý chi phí nhân công – Tax documents for labor cost

Chính sách thuế

Có đăng ký kinh doanh, có chứng chỉ hành nghề

• Nếu doanh thu năm ≤ 100 triệu đồng thì không phải nộp GTGT, TNCN
• Nếu doanh thu năm > 100 triệu đồng thì phải nộp GTGT, TNCN. Thuế tính theo tỷ lệ trên doanh thu theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (phương pháp khoán/kê khai). Công thức:
  • Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × tỷ lệ GTGT;
  • Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu × tỷ lệ TNCN.

• Nhóm dịch vụ môi giới thuộc nhóm “dịch vụ”, tỷ lệ GTGT 5% và TNCN 2% theo Phụ lục I Thông tư 40

• Thêm lệ phí môn bài (Áp dụng trước 2026): Doanh thu >100–300 triệu: 300.000đ/năm; >300–500 triệu: 500.000đ/năm; >500 triệu: 1.000.000đ/năm. Miễn nếu doanh thu ≤100 triệu/năm hoặc năm đầu ra kinh doanh
• Ví dụ nhanh: Doanh thu hoa hồng 300 triệu/năm → GTGT 5% = 15 triệu; TNCN 2% = 6 triệu; môn bài 500.000đ (bậc 300–500 triệu).

Không đăng ký kinh doanh, nhận hoa hồng theo hợp đồng cộng tác/dịch vụ

• Khoản hoa hồng là “tiền thù lao (bao gồm tiền hoa hồng môi giới)” thuộc thu nhập từ tiền lương, tiền công. Tổ chức chi trả khấu trừ 10% trên số chi trả từ 2 triệu đồng/lần trở lên theo điểm i khoản 1 Điều 25 TT 111/2013/TT-BTC

• Có thể làm cam kết (mẫu theo TT111) để bên chi trả tạm thời không khấu trừ 10% nếu chỉ có duy nhất một nguồn thu và ước tính thu nhập cả năm sau giảm trừ gia cảnh không đến mức phải nộp thuế; bên chi trả vẫn phải tổng hợp vào chứng từ cuối năm.

Hồ sơ hợp đồng dịch vụ ký với cá nhân người Việt Nam

Công văn

Công văn 1105/CT-CS

– Công ty cần phải xác định cá nhân môi giới bán hàng là cá nhân không đăng ký kinh doanh hay cá nhân đáp ứng điều kiện là thương nhân, đồng thời căn cứ bản chất hợp đồng đã ký để xác định loại thu nhập chịu thuế (thu nhập từ kinh doanh hoặc từ tiền lương, tiền công) để làm căn cứ tính thuế, khai thuế, nộp thuế theo quy định.

– Trường hợp cá nhân ký hợp đồng môi giới bán hàng là cá nhân không đăng ký kinh doanh, không thuộc đối tượng áp dụng tại Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì thu nhập của cá nhân được xác định là thu nhập từ tiền lương tiền công theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Doanh nghiệp có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế theo hướng dẫn tại điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Ngược lại, nếu cá nhân ký hợp đồng môi giới bán hàng đáp ứng điều kiện là thương nhân theo Điều 6 Luật Thương mại số 36/2005/QH11 (cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh) thì thu nhập của cá nhân được xác định là thu nhập từ kinh doanh theo quy định tại Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

– Trường hợp doanh nghiệp thuê tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dịch vụ môi giới bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ mà các dịch vụ này được thực hiện ở nước ngoài thì không thuộc đối tượng áp dụng thuế nhà thầu theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Thông tư 103/2014/TT-BTC.

– Đối với các khoản chi hoa hồng môi giới nếu đáp ứng các điều kiện để tính vào chi phí được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ theo pháp luật thuế TNDN thì doanh nghiệp được tính khoản chi phí môi giới nêu trên vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.

Công văn 3128/CTPHY-TTHT 

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp Công ty chi trả hoa hồng môi giới bán hàng cho cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng thì thu nhập mà cá nhân nhận được thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ tiền lương, tiền công. Công ty có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN theo mức 10% đối với khoản chi trả mỗi lần từ 2.000.000 đồng trở lên trước khi trả cho cá nhân và nộp đầy đủ, kịp thời số tiền thuế TNCN đã khấu trừ vào ngân sách Nhà nước.

Công văn 2277/CT-TTHT

Trường hợp Công ty có ký hợp đồng với các cá nhân môi giới bất động sản để tìm kiếm khách hàng thuê nhà xưởng thì thực hiện như sau:
– Nếu cá nhân kinh doanh hành nghề độc lập đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có đăng ký thuế và đăng ký kinh doanh theo quy định thì cá nhân hành nghề độc lập thực hiện tự khai thuế, nộp thuế theo quy định.
– Nếu cá nhân không có đăng ký kinh doanh theo quy định thì Công ty thực hiện khấu trừ thuế TNCN theo quy định về tiền lương, tiền công với thuế suất 10% đối với từng lần chi trả từ 2 triệu đồng/ lần trở lên.

Công văn 4784/TCT-CS

‘- Về chính sách thuế và quản lý thuế đối với cho cá nhân môi giới bất động sản:

+ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, không phải là người lao động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì thực hiện đăng ký thuế và được cơ quan Thuế cấp mã số thuế trước khi bắt đầu hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước theo quy định tại Điều 30 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14. Mức tỷ lệ % trên doanh thu tính thuế thuế GTGT là 5% và thuế TNCN là 2%. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn thương mại điện tử giao dịch bất động sản thực hiện việc khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trên cơ sở ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự thì tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 8 Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

+ Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ sàn thương mại điện tử có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác và đúng hạn theo quy định cho cơ quan thuế thông tin của thương nhân, tổ chức, cá nhân có tiến hành một phần hoặc toàn bộ quy trình mua bán hàng hóa, dịch vụ trên sàn giao dịch thương mại điện tử theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 91/2022/NĐ-CP

– Về lập hóa đơn ủy nhiệm: Đối với đề xuất cá nhân kinh doanh trên sàn thương mại điện tử được ủy nhiệm cho sàn thương mại điện tử lập hóa đơn, Tổng cục Thuế đang nghiên cứu tổng hợp để xem xét, trình cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.

 

Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kì trường hợp nào