Khai thuế từ cho thuê tài sản – Tax declaration for rental house (individual)

Cập nhật 25/07/2022, tham khảo hướng dẫn của Chi Cục thuế quận Hai Bà Trưng dưới đây

Hồ sơ đăng ký thuế bao gồm:

• Tờ khai đăng ký thuế mẫu số 03-ĐK-TCT (Thông tư 86/2025/TT-BTC) -> Tải Mẫu tại Link
• Bảo sao Thẻ CCCD hoặc Hộ chiếu.
• Bản sao Hợp đồng cho thuê tài sản.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản

       Bước 1: Chụp ảnh Căn cước công dân mặt trước, mặt sau lưu vào 1 folder.

       Bước 2: Truy cập vào thuedientu.gdt.gov.vn -> Cá nhân -> Đăng ký thuế lần đầu -> Hộ gia đình, nhóm cá nhân kinh doanh, cá nhân kinh doanh  -> Tiếp tục

       Bước 3: Tại mục Kê khai và nộp hồ sơ điền: Tên người nộp thuế; Loại giấy tờ; Số giấy tờ; Ngày cấp; Email -> Tiếp tục

       Bước 4: Khai thông tin theo tờ khai đăng ký thuế (Dành cho hộ gia đình và cá nhân kinh doanh) – mẫu 03/ĐK-TCT

       Bước 5: Nhấn hoàn thành -> Đính kèm giấy tờ -> Chọn loại giấy tờ và chọn tệp tài liệu đính kèm -> Tiếp tục -> Màn hình sẽ hiển thị thông báo Mã giao dịch và mã bảo mật (lưu lại dùng tra cứu)

Bước 1: Đăng nhập: Người nộp thuế có thể đăng nhập qua Quét QR Code từ ứng dung VNeID

• Truy cập: https://canhan.gdt.gov.vn/ICanhan/Request
• Kích “Đăng nhập”
• Lựa chọn phương thức đăng nhập: Nếu cá nhân Việt Nam, nên chọn phương án đăng nhập bằng VNeID

• Đăng nhập VNeID trên điện thoại và quét QR hiện ra trên màn hình

• Đăng nhập thành công vào tài khoản:

Bước 2: Chọn tờ khai và hình thức kê khai

• Chọn Tab Khai thuế > Khai thuế cho thuê tài sản

• Chọn Tờ khai thuế

 

• Chọn Tài sản cho thuê

 

• Chọn Loại tờ khai
  • Chi cục thuế khu vực
  • Thuế quản lý: Thuế cơ sở
  • Tờ khai:
    • Tờ khai Chính thức – Nếu kê khai lần đầu
    • Tờ khai Bổ sung: – Nếu kê khai bổ sung
  • Hình thức kê khai:
    • Theo năm – Cá nhân cho thue tài sản CHỌN hình thức kê khai này để giảm khối lượng kê khai
    • Theo Lần thanh toán

 

 

Bước 3: Kê khai tờ khai

• Tích chọn: “Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế”

• Chọn phụ lục kê khai
• Kê khai thông tin theo nội dung trên hợp đồng, Lưu ý:
  • Chỉ tiêu 06a: Dòng 1 chọn Hợp đồng
  • Sau khi điền các chỉ tiêu: kỳ thanh toán, ngày thuê, thời hạn hợp đồng, số tiền thuê hàng tháng (Bao gồm thuế GTGT và TNCN) hệ thống sẽ chạy ra số thuế TNCN và thuế GTGT để lên Tờ khai
  • Kiểm tra lại số liệu;

 

Bước 4: Hoàn thành kê khai vào Nộp tờ khai

• Sau khi kê khai, Người nộp thuế kích hoàn thành ở phía cuối tờ khai
• Kết xuất xml ( Bắt buộc)
• Chọn ‘Nộp tờ khai’
• Upload hợp đồng:Ghi số tệp tài ( ví dụ: 1 tệp – ghi “1”) và Choose file để tải hợp đồng

• Xác thực nộp tờ khai
• Nhập mã OTP được gửi về số điện thoại/email đã đăng ký với cơ quan thuế

 

Bước 6: Kiểm tra tình trạng tờ khai

• Vào Tab Tra cứu > Tra cứu tờ khai
• Chọn tờ khai 01/TTS – Thông tư 40/2021
• Chọn thời gian nộp tờ khai, rồi bấm tra cứu

Lệ phí môn bài khi có nhiều nhà cho thuê

Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm và cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu làm căn cứ tính lệ phí môn bài là doanh thu của tất cả các hợp đồng thuê phát sinh trong năm. Ví dụ:

• Ông Nguyễn Văn A có 1 căn nhà cho thuê 7 tầng tại Chi cục Thuế X quản lý, giá cho thuê mỗi tầng là 100 triệu đồng mỗi năm, thì tổng doanh thu cho thuê là 700 triệu đồng/năm và lệ phí môn bài phải nộp tại chi Cục thuế X là 1 triệu đồng/năm
• Ông Nguyễn Văn B có 2 căn cho thuê tại 2 Chi cục Thuế quản lý khác nhau. Tổng doanh thu cho thuê phát sinh trong năm của ông Nguyễn Văn B là 600 triệu đồng/năm
  • 1 căn tại Chi cục Thuế X quản lý có giá cho thuê là 120 triệu đồng/năm; 1 căn tại Chi cục Thuế Y quản lý có giá là 480 triệu đồng/năm
  • Lệ phí môn bài phải nộp cho mỗi Chi cục Thuế X và Y là 1 triệu đồng/năm

Căn cứ hướng dẫn tại Thông tư 65/2020/TT-BTC ngày 09 tháng 7 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 302/TT-BTC ngày 15 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí môn bài, doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Căn cứ pháp lý:

• Thông tư số 40/2021/TT-BTC; Thông tư số 100/2021/TT-BTC
• Thông tư số 92/2015/TT-BTC

Bảng tóm tắt

Ví dụ: Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà trong 24 tháng liên tục với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 201X đến hết tháng 9 năm 201X+2, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy:

Về phía doanh nghiệp khi đi thuê tài sản của cá nhân cần lưu ý 

1. Phải có nghĩa nộp khấu trừ và nộp thay thuế cho cá nhân nếu hợp đồng có quy định bên đi thuê nộp thuế
2. Chứng từ khi thuê tài sản của cá nhân

STT	Câu hỏi
1. Xác định trường hợp áp dụng?	Cá nhân thuộc trường hợp áp dụng nếu thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện   1 Cá nhân có cho thuê tài sản (Nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; tài sản khác không kèm theo dịch vụ) 2 Tổng doanh thu của tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm dương lịch hoặc doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch nếu nhận tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm trên 100 triệu đồng/năm?
2. Thời điểm tính thuế	Thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.
3. Xác định thuế phải nộp: Thuế GTGT + Thuế TNCN	Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x 5% Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN x 5% Doanh thu bao gồm thuế(*) và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường Doanh thu bao gồm thuế(*) và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường Trường hợp nhận tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế xác định theo doanh thu trả tiền một lần   Như vậy, trường hợp hợp đồng quy định doanh thu không gồm thuế (NET) thì Doanh thu đã bao gồm thuế = Doanh thu chưa bao gồm thuế /0,9 (Theo công văn số 3822/TCT-DNL)
4. Kê khai thuế như thế nào?	Trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế thay, các trường hợp khác thì cá nhân cho thuê tài sản phải tự kê khai và nộp thuế.   Hồ sơ khai thuế: (1) Tờ khai theo mẫu số 01/TTS và Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (2) Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản, Phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng). (3) Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế). Bên khai thay thuế cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.
5. Địa điểm kê khai	Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê
6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế	Có 2 cách lựa chọn như sau (1)  Cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán –  Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê. (2)  Cá nhân khai thuế một lần theo năm – Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch

 

On the side of the business, when hiring assets of individuals, it should be noted

1. Must mean paying deductions and paying tax on individuals if the contract stipulates that the lessee pays taxes
2. Documents when renting assets of individuals