Sai phạm về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản không khó để tính toán. Tuy nhiên, thời gian qua, khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm mạnh, bất động sản trở thành kênh trú ẩn an toàn cho rất nhiều nhà đầu tư thì rất nhiều sai phạm xảy ra khi cá nhân tính, kê khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản.

Nội dung bài viết

Sai phạm thường gặp và hệ quả

@tuvanthue Thuế và quy trình chuyển nhượng bất động sản #ketoan #fyp #learnontiktok #thuebatdongsan #bds ♬ nhạc nền – Kế toán

Ở Việt Nam, do thuế TNCN với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thu theo tỷ lệ 2% x Giá chuyển nhượng nên xảy ra sai phạm thường gặp đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản là

1, Kê khai thấp giá bán ra để trốn Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ. Khi đó, tồn tại song song 2 hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng công chứng với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch và hợp đồng viết tay ghi theo giá thực tế để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà

2, Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư

Hành vi này gây ra nhiều hệ lụy như

1, Thất thu ngân sách Nhà nước, thiệt hại cho địa phương

2, Nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán thì phải liên đới chịu trách nhiệm trước pháp luật

3, Rủi ro cho khách hàng là người mua, người bán khi thực hiện trách nhiệm dân sự, cá nhân sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng tài sản như bị khiếu nại, tố cáo, đền bù… Ngoài ra còn bị Cơ quan thuế, cơ quan bảo vệ pháp luật nghi ngờ, xác minh, kiểm tra phát hiện vi phạm,…xử lý truy thu và phạt về thuế gây nên những hệ lụy và phiền hà, thiệt hại cho cá nhân trong việc chấp hành pháp luật thuế.

Thuế phí khi mua bán nhà đất bất động sản – Tax for Real Estate

Tăng cường quản lý thuế

Mới gần đây, Bộ Tài chính đã ban hành công văn số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu sự phối hợp của các cơ quan Nhà nước liên quan

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế

Các Tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế

Vận động và tuyên truyền người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán

Trích dẫn Công văn số 438/BTC-VP

Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước. Bộ Tài chính đề nghị:

1. Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

2. Bộ Tư pháp, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với các Cục thuế tại địa phương để yêu cầu các Tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

3. Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Công văn số 14257/BTC-VP

1. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các cơ quan liên quan:
- – Tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan Thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp.
- – Yêu cầu các Tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
- – Thường xuyên vận động và tuyên truyền người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán.
2. Tổng cục Thuế:
- – Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để người dân, doanh nghiệp được biết thực hiện.
- – Tăng cườg công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Chỉ đạo xử lý nghiêm hành vi trốn thuế.
- – Chỉ đạo các Cục thuế phối hợp với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để quản lý thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu thuế.

Bản án về tội trốn thuế

Xem thêm https://manaboxvietnam.com/khai-gia-dat-thap-co-the-bi-xu-ly-hinh-su/

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Rủi ro ủy quyền

Khuyến nghị về một số rủi ro khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bằng hợp đồng ủy quyền

Thứ nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Điều 188 – Luật Đất đai năm 2013, Điều 503 – Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Không chấp nhận Hợp đồng ủy quyền.

Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.

Thứ hai, quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, pháp luật trao cho các bên có quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Điều này sẽ phát sinh rủi ro do người nhận ủy quyền. Cụ thể, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. Thực tế, việc này đã xảy ra rất nhiều trường hợp bên mua (Bên nhận ủy quyền) đã trả tiền cho chủ sở hữu đất (Bên ủy quyền), nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Rõ ràng, quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền sẽ bị hạn chế nếu như hai bên không thỏa thuận rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

Thứ ba, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo đó, pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt Hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

Thứ tư, thời hạn ủy quyền có thể hết nếu các bên không thỏa thuận. Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm”. Như vậy, khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bên nhận ủy quyền đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền từ chối thì sẽ bên nhận ủy quyền sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.

Thứ năm, hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết. Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền đối với thửa đất.

Thứ sáu, trong pháp luật dân sự, trường hợp thực hiện Hợp đồng ủy quyền, để nhằm thực hiện việc mua bán, chuyển quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp, thì Hợp đồng ủy quyền được coi là hợp đồng giả tạo, giả cách, sẽ đương nhiên vô hiệu. Mặt khác, các cá nhân, tổ chức dùng Hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu mục đích thật sự của giao dịch là mua bán chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở…) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như để trốn đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… thì có thể bị xử lý hình sự về Tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Thứ bảy, đối với Hợp đồng ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản thì phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch không phụ thuộc vào địa hạt, tức là việc công chứng hợp đồng ủy quyền liên quan đến quyền sửdụng đất được công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên phạm vi toàn quốc, quốc tế và đều có giá trị pháp lý. (Điều 42 Luật Công chứng). Do không phụ thuộc địa hạt nên việc kiểm tra, thanh tra nhằm phát hiện, ngăn chặn và hạn chế các rủi ro pháp lý trong trường hợp khách hàng công chứng cố tình giả mạo các giấy tờ để phục vụ cho mục đích lừa đảo tại thời điểm này là không thể thực hiện được.

Thứ tám, thực tế thời gian vừa qua ở rất nhiều địa phương, trong đó có tỉnh Kon Tum một số đối tượng đã lợi dụng hình thức thông qua việc công chứng Hợp đồng ủy quyền để che giấu mục đích thực sự là dùng giấy tờ giả (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả) để gán nợ, cấn nợ cho nhau hoặc để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người thứ ba gây mất ổn định tình hình an ninh trật tự ở địa phương, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Trên đây là những khuyến nghị về sử dụng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất nhằm tránh rủi ro hoặc bị lạm dụng, lừa đảo./.

Rủi ro khác

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản là hành vi trái pháp luật, có lỗi của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ.

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ những quy định đó người dân cần ý thức và nhận diện được một số hành vi vi phạm pháp luật thuế, phí trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:

– Giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế giao dịch trên thị trường nhằm giảm nghĩa vụ thuế, phí phải nộp vào NSNN;

– Chuyển nhượng bất động sản nhưng lại làm thủ tục ủy quyền quản lý bất động sản không phát sinh thù lao, người được ủy quyền có quyền sử dụng, định đoạt bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản và không kê khai nộp thuế vào NSNN theo quy định;

– Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán thông qua một số cá nhân, người thân… để trốn thuế GTGT, thuế TNDN;

– Người nộp thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất cam kết chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đề nghị miễn thuế TNCN đối với trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở Việt Nam nhưng thực tế có nhiều hơn một nhà ở, quyền sử dụng đất ở;

– Tư vấn, hướng dẫn không đúng quy định pháp luật thuế, dẫn đến người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ thuế không đúng bản chất giao dịch, chuyển nhượng bất động sản; can thiệp, gây khó khăn trong quá trình thực hiện quy trình quản lý thuế của cơ quan thu khi thu thập thông tin, xác định nghĩa vụ tài chính dẫn đến giảm nghĩa vụ thuế phải nộp NSNN;

– Thiếu tinh thần trách nhiệm trong việc thực hiện chức trách nhiệm vụ, dẫn đến thỏa hiệp, không dám đấu tranh để thu đúng, thu đủ, nộp kịp thời vào NSNN; hoặc lợi dụng việc xác định nghĩa vụ tài chính để mặc cả, thỏa thuận với người nộp thuế để tiêu cực, nhũng nhiễu, kê khai không đúng quy định nghĩa vụ phải nộp với NSNN;

Với những hành vi vi phạm chủ yếu trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản nêu trên không tránh khỏi những rủi ro từ những hành vi vi phạm đó mà người nộp thuế không lường trước được như:

Thứ nhất, trường hợp nếu có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, khi phát hiện người nộp thuế kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ được cho là vô hiệu giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (theo Điều 124 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Thực tế người mua đã thanh toán cho người bán số tiền cao hơn nhiều so với số tiền ghi trên hợp đồng nhưng khi có tranh chấp phải kiện ra tòa thì tòa án sẽ căn cứ hợp đồng để phân xử. Nếu xảy ra trường hợp tòa tuyên hợp đồng vô hiệu thì phần hoàn trả vật chất giữa hai bên sẽ căn cứ giá trị trên hợp đồng, lúc đó thiệt hại sẽ thuộc về bên mua;

Thứ hai, khi nhà nước thu hồi đất, Hợp đồng chuyển nhượng là một trong các cơ sở để xác định giá đền bù, giải tỏa; nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng không phù hợp với thực tế giao dịch, người nhận chuyển nhượng sẽ gặp rủi ro khi Nhà nước xác định giá cụ thể để bồi thường;

Thứ ba, đối với công chức, viên chức, tổ chức và cá nhân có liên quan nếu tư vấn, hướng dẫn không đúng quy định, thiếu tinh thần trách nhiệm trong việc thực hiện chức trách, nhiệm vụ, tiêu cực, nhũng nhiễu hoặc can thiệp vào công tác quản lý thuế, dẫn đến thất thu NSNN, tùy theo mức độ vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.

Hãy là những người mua, người bán thông thái và am hiểu pháp luật trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản để tránh có những hành vi vi phạm như trên; không những thế còn tránh được những rủi ro không đáng có trong khi thực hiện giao dịch, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”.

Trong bối cảnh ngân sách của tỉnh Quảng Ninh cần nhiều nguồn lực để đầu tư phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội, giữ vững an ninh, quốc phòng, chống dịch Covid-19, giữ gìn sức khỏe cộng đồng, nhân dân trên địa bàn, Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh đề nghị tổ chức, cá nhân trên địa bàn cùng đồng hành với cơ quan thuế trong việc tuân thủ pháp luật thuế, thực hiện nghĩa vụ với ngân sách nhà nước trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, góp phần tăng nguồn thu NSNN của địa phương; lên án hành vi khai thấp giá chuyển nhượng làm giảm nghĩa vụ thuế, cùng vì mục tiêu phấn đấu đưa tỉnh Quảng Ninh phát triển nhanh và bền vững./.

Biên soạn: Nguyễn Việt Anh – Tư vấn viên

Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kì trường hợp nào.

Để biết thêm thông tin cụ thể, xin vui lòng liên hệ với các chuyên viên tư vấn.

Đăng kí để nhận bản tin từ Gonnapass